전세사기 피해 예방을 위한 등기부등본 확인법 3가지
📌 핵심 요약
- 계약 전 반드시 등기부등본(인터넷등기소)을 직접 열람할 것
- 갑구(소유권)·을구(근저당)·표제부 3곳 핵심 확인 포인트 파악
- 근저당 채권최고액 + 보증금 합계가 시세 70% 초과 시 위험 신호
- 계약 당일 등기부등본 재열람 필수 (당일 설정 근저당 포착)
- 공인중개사 확인은 보조 수단, 본인 직접 확인이 최우선
📋 목차
확인법 1 — 표제부: 실제 주소·면적 일치 확인
등기부등본의 표제부는 해당 부동산의 기본 정보(소재지, 지번, 건물 종류, 면적 등)를 담고 있습니다. 가장 먼저 확인해야 할 부분입니다.
소재지 주소 일치 여부
계약서의 주소와 등기부등본 표제부의 소재지가 정확히 일치하는지 확인합니다. 동·호수까지 꼼꼼히 대조하세요.
건물 용도 확인
주거용(아파트·다세대·단독주택 등)으로 등재되어 있는지 확인합니다. 업무·상업용 건물을 주거용으로 사용하는 경우 주택임대차보호법 적용이 불가할 수 있습니다.
면적·구조 확인
실제 임차 면적과 등기상 면적이 일치하는지 확인합니다. 무허가 증축·불법 개조 여부도 이 단계에서 걸러낼 수 있습니다.
⚠️ 주의 사항
- 집합건물(아파트)은 전유부분과 공용부분을 구분해 확인
- 미등기 건물 또는 신축 미완성 건물은 계약 체결 금지
- 토지 등기부와 건물 등기부 모두 별도 확인 필요
확인법 2 — 갑구: 소유권자 및 압류·가처분 확인
갑구는 소유권에 관한 사항을 기재합니다. 진짜 소유자가 누구인지, 소유권 분쟁이 있는지 등을 파악할 수 있는 핵심 항목입니다.
1소유자 본인 여부 확인
등기부등본 갑구의 소유자 이름·주민등록번호 앞자리가 계약 상대방(임대인)과 일치하는지 반드시 신분증과 대조하세요.
2압류·가압류·가처분 확인
갑구에 압류, 가압류, 가처분, 예고등기 등이 기재되어 있다면 해당 부동산은 법적 분쟁 중이거나 채무 문제가 있는 상태입니다. 계약을 피하는 것이 안전합니다.
| 등기 종류 | 의미 | 위험도 |
|---|---|---|
| 압류 | 국가·지자체의 세금 체납으로 인한 압류 | 🔴 매우 위험 |
| 가압류 | 채권자가 강제집행 보전 목적으로 신청 | 🔴 매우 위험 |
| 가처분 | 소유권 이전 또는 처분 금지 명령 | 🔴 매우 위험 |
| 예고등기 | 소유권 관련 소송 진행 중 | 🟠 위험 |
| 가등기 | 향후 소유권 이전 예약 | 🟠 주의 필요 |
3소유권 이전 빈도 확인
갑구 이력에서 소유권 이전이 단기간에 여러 차례 발생했다면 기획부동산 사기 가능성이 있습니다. 최근 6개월 내 소유권 변동 여부를 주의 깊게 살펴보세요.
확인법 3 — 을구: 근저당·전세권 권리 관계 확인
을구는 소유권 이외의 권리(근저당권, 전세권, 지상권 등)가 기재됩니다. 전세사기 피해의 대부분은 이 을구의 내용을 제대로 확인하지 않아 발생합니다.
1근저당권 채권최고액 계산
근저당권의 채권최고액은 실제 대출금의 약 120~130% 수준으로 설정됩니다. 아래 공식으로 위험도를 계산하세요.
(채권최고액 합계 + 내 보증금) ÷ 부동산 시세 × 100
👉 결과가 70% 초과이면 경매 시 보증금 미회수 위험!
2전세권 설정 여부 확인
임차인이 직접 전세권을 설정하면 대항력이 강화됩니다. 그러나 임대인이 이미 타인 명의 전세권을 설정해 둔 경우 이중계약 가능성이 있으므로 반드시 확인하세요.
3계약 당일 재열람
계약 당일 잔금 지급 직전에도 반드시 재열람하세요. 당일 오전에 근저당이 추가 설정되는 수법이 실제로 많이 사용됩니다.
- 계약 전날 1회 열람
- 계약 당일 잔금 직전 1회 열람
- 전입신고 후 1회 추가 열람 권장
등기부등본 열람 방법
공식 인터넷등기소(대법원)를 통해 누구나 열람할 수 있으며, 1건당 700원의 수수료가 부과됩니다.
PC — 인터넷등기소 접속
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 접속 → 부동산 → 열람하기 → 주소 입력 → 결제 후 열람
모바일 — 등기부모아 앱
'등기부모아' 앱 설치 후 주소 검색으로 간편 열람 가능. 안드로이드·iOS 모두 지원.
무인발급기 또는 주민센터
등기국, 법원, 주민센터의 무인발급기에서도 출력 가능. 종이 서류가 필요한 경우 활용하세요.
안전한 전세 계약 체크리스트
- 계약 전 등기부등본 열람 — 소유자 일치 확인
- 갑구에 압류·가압류·가처분 없음 확인
- 을구 근저당 채권최고액 합산 계산
- (채권최고액 + 보증금) ÷ 시세 ≤ 70% 확인
- 건축물대장으로 불법 건축물 여부 확인
- 임대인 신분증 원본 대조
- 전입신고 + 확정일자 당일 동시 처리
- 전세보증보험(HUG·HF·SGI) 가입 여부 확인
- 계약 당일 잔금 지급 직전 등기부 재열람
- 공인중개사 자격증·중개업 등록 여부 확인
자주 묻는 질문 (FAQ)
본 포스팅은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률적 조언이 아닙니다. 개별 상황에 따라 결과가 다를 수 있으므로 계약 전 반드시 전문가(공인중개사, 법무사, 변호사)와 상담하시기 바랍니다.
📌 공식 출처 및 참고 링크
▸ 대법원 인터넷등기소 | 국토교통부 | LH 한국토지주택공사 | 한국주택금융공사(HF) | 주택도시보증공사(HUG)
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